가을 전세대란 현실화: 아파트 2000세대에 매물 1건...내년은 더 심각

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가을 전세대란 현실화: 아파트 2000세대에 매물 1건...내년은 더 심각

📅 2025년 10월 20일 | 🏷️ 전세대란, 전세매물, 전월세, 계약갱신, 주택공급, 입주물량, 전세수급, 월세전환, 서울아파트

⚠️ 5분 요약: 전세대란의 심각성

• 매물 부족 심각: 아파트 2000세대당 전세 매물 1건, 올림픽파크포레온(1만2032가구)은 전세 매물 100~200개(1~2%)
• 통계적 증거: 서울 전세 매물 1월 대비 25% 감소, 전세수급지수 154.2 (2021년 이후 최고)
• 계약갱신청구권: 9월 2263건 (전년 대비 2배 이상), 전세 매물 시장 유입 차단
• 입주 물량 급감: 3분기 2200가구 → 10월 46가구, 2026~2028년 직전 3년 대비 58.7% 감소 전망
• 가격 급등: 올림픽파크포레온 84㎡ 전세 10억 → 14억원 (1년 새), 수도권 전세가 33주 연속 상승

🚨 아파트 2000세대에 전세 매물 1건 🚨

1. 전세대란 현황: 구체적 사례

🏘️ 대형 단지의 전세 매물 상황

아파트명	총 가구수	전세 매물	비율
올림픽파크포레온 (서울 송파)	12,032가구	100~200개	1~2%
마포그랑자이 (서울 마포)	1,248가구	손에 꼽을 정도	1% 미만
창전래미안 (서울 성북)	951가구	0건	0%

🔥 올림픽파크포레온 사례 분석

서울 송파구 올림픽파크포레온은 총 1만2032가구의 대형 단지입니다. 정상적인 전세 시장이라면 최소 500~1000개의 매물이 나와야 하지만, 현재는 100~200개(1~2%)에 불과합니다.

• 네이버 부동산 기준 300개 남짓 매물 (중복 제거 시 100~200개)
• 대부분 소형 평수 (39㎡, 49㎡)
• 중대형(84㎡) 전세 매물은 거의 없음

📊 전세 가격 급등 사례

아파트명	평형	과거 전세가	현재 전세가	상승률
올림픽파크포레온	84㎡	10억원 → 13억원	14억원	+40%
올림픽파크포레온	59㎡	-	10억원 전후	-
마포그랑자이	59㎡	7억원 중반	9억원	+20%

2. 통계로 보는 전세 위기

📉 서울 전세 매물 감소 추이

서울 전세 매물 현황 (10월 14일 기준)

• 현재 매물: 2만3779건
• 6·27 대책 대비: 4.6% 감소 (2만4801건 → 2만3779건)
• 1월 대비: 25% 감소 (3만1814건 → 2만3779건)
• 반대로 월세 매물: 1만9183건 (6·27 대비 1.5% 증가)

🌍 지역별 전세 매물 감소율

• 성북구: 40% 감소 (최대)
• 중랑구·성동구·관악구: 30% 이상 감소
• 16개 자치구: 10% 이상 감소

📊 전세 거래 통계 (9월 기준)

항목	8월	9월	변화
전세 거래량	10,681건	9,483건	-11.2%
평균 거래 금액	5억8825만원	5억9917만원	+1.9%
전세수급지수	152.0	154.2	+2.2p

⚠️ 전세수급지수 154.2의 의미

전세수급지수는 100을 초과하면 전세 공급 부족을 의미합니다. 현재 154.2는 2021년 10월(162.2) 이후 최고치로, 전세 시장이 극심한 공급 부족 상태임을 나타냅니다.

3. 원인 분석: 왜 전세대란이 발생했나?

🏗️ 원인 1: 입주 물량 급감

기간	입주 물량	비고
2025년 3분기	약 2,200가구	7월 1794, 8월 282, 9월 128
2025년 10월	46가구	극단적 감소
2025년 11월	1,261가구	청담르엘
2025년 12월	2,678가구	잠실래미안아이파크

🚨 2026년 이후 더 심각

향후 입주 물량 전망이 더욱 암울합니다:

• 2026년: 1만7687가구
• 2027년: 1만113가구
• 2028년: 8337가구
• 총계: 직전 3개년(2022~2024) 대비 58.7% 감소

🔄 원인 2: 계약갱신청구권 사용 급증

월	2025년 사용 건수	전년 동기 대비
7월	3,178건	2배 이상 ↑
8월	2,674건	2배 이상 ↑
9월	2,263건	2배 이상 ↑

계약갱신청구권은 임차인이 2년 계약 만료 후 1회에 한해 2년 연장을 요구할 수 있는 권리입니다. 전세 매물 부족으로 이사 갈 곳이 없는 임차인들이 이 권리를 사용하면서, 시장에 나올 매물이 더욱 줄어들고 있습니다.

💸 원인 3: 전세자금 대출 규제 (3중 규제)

🚫 10·15 대책 규제 내용

• 전세자금 대출: 소유권 이전 조건 금지
• 전세퇴거자금 대출: 1억원 제한
• 주택담보대출: LTV 40%, 금액 5000만~1억원 제한 (노도강)

📉 실수요자 영향

• 전세 구하기 어려워짐
• 월세로 전환 압박
• 이사 비용 부담 증가

🔄 원인 4: 월세화 가속

금리 인하 기조와 전세 매물 부족으로 전세를 월세로 전환하는 임대인이 급증하고 있습니다. 월세 매물은 6·27 대비 1.5% 증가한 1만9183건으로, 전세 매물 감소와 대조적입니다.

4. 지역별·단지별 현황

🗺️ 서울 주요 지역 전세 현황

• 송파구 (올림픽파크포레온): 대형 단지임에도 전세 매물 1~2%, 가격 40% 급등
• 마포구 (마포그랑자이): 1248가구 중 전세 매물 손에 꼽을 정도
• 성북구 (창전래미안): 951가구 중 전세 매물 0건
• 강남 3구·용산: 국토부는 "매물 큰 변화 없다"고 주장하나, 실제로는 가격 급등 중

5. 가격 동향 및 월세 전환 가속화

📈 수도권 전세가 추이

33주 연속 상승 중 (2025년 10월 기준)

수도권 전세가는 2025년 초부터 33주 연속 상승하고 있습니다. 이는 공급 부족이 장기화되고 있음을 보여주는 명확한 증거입니다.

💰 월세 전환 비율

전세 매물 부족으로 월세 전환이 가속화되고 있습니다. 임대인 입장에서는:

• 금리 인하로 월세 수익률이 상대적으로 매력적
• 전세 보증금 부담 감소
• 전세 사기 우려 회피

그러나 임차인 입장에서는 월세 부담 증가로 생활비 압박이 커지고 있습니다.

6. 2026년 이후 전망: "더 심각해진다"

🚨 2026~2028년 입주 물량 58.7% 감소

연도	입주 물량	비고
2022~2024년 (직전 3년)	약 8만7000가구	연평균 2만9000가구
2026년	1만7687가구	-39%
2027년	1만113가구	-65%
2028년	8337가구	-71%
2026~2028년 총계	3만6137가구	-58.7%

📊 전문가 전망

"입주 물량이 절반 이상 줄어드는 상황에서 전세 매물은 더욱 부족해질 것이다. 계약갱신청구권 사용이 늘어나면서 시장에 나오는 매물은 더욱 줄어들 것으로 보인다. 2026년 이후가 더 걱정이다."

— 부동산 전문가 (매경이코노미 인터뷰)

7. 3중 규제 영향 및 전문가 의견

🎯 10·15 대책 (3중 규제) 효과 분석

🎯 정부 의도

• 투기 수요 억제
• 집값 안정화
• 실거주 문화 정착

📉 실제 결과

• 전세 매물 급감
• 전세 가격 급등
• 실수요자 타격

💬 노도강 지역 현황

토지거래허가구역으로 지정된 노원·도봉·강북 지역은 규제 직후 막판 매수 행렬이 있었으나, 규제 시행 후 매수 문의가 뚝 끊겼다고 합니다.

"전세를 포기하고 월세로 전환하는 사람들이 늘고 있다. 아파트 2000세대에 전세 매물 1건이라는 말이 과장이 아니다."

— 노도강 지역 부동산 중개업소 관계자

8. FAQ (자주 묻는 질문)

Q1. 전세 구하기가 정말 그렇게 어렵나요?

네, 통계적으로 입증되었습니다. 서울 전세 매물은 1월 대비 25% 감소했고, 대형 단지인 올림픽파크포레온(1만2032가구)의 전세 매물은 100~200개(1~2%)에 불과합니다. 창전래미안(951가구)은 전세 매물이 0건입니다. "아파트 2000세대에 전세 매물 1건"이라는 표현이 과장이 아닙니다.

Q2. 왜 계약갱신청구권 사용이 늘어났나요?

전세 매물 부족으로 이사 갈 곳이 없기 때문입니다. 계약갱신청구권은 임차인이 2년 계약 만료 후 1회에 한해 2년 연장을 요구할 수 있는 권리인데, 2025년 7~9월 사용 건수가 전년 대비 2배 이상 증가했습니다 (7월 3178건, 8월 2674건, 9월 2263건). 이로 인해 시장에 나올 매물이 더욱 줄어드는 악순환이 발생하고 있습니다.

Q3. 전세 대신 월세로 전환해야 하나요?

개인의 재정 상황에 따라 다르지만, 현실적으로 월세 전환이 불가피한 경우가 많습니다. 전세 매물이 극히 부족하고 가격도 급등하고 있기 때문입니다. 다만 월세 전환 시 주의사항:

• 월세 보증금과 월세를 합친 총액이 기존 전세금보다 많은지 확인
• 장기 거주 계획이라면 전세가 유리할 수 있음 (기회비용 고려)
• 월세 부담이 월 소득의 30%를 넘지 않도록 주의

Q4. 2026년 이후 전세 시장은 어떻게 될까요?

더 심각해질 것으로 전망됩니다. 2026~2028년 입주 물량이 직전 3년 대비 58.7% 감소할 예정이기 때문입니다 (2026년 1만7687가구, 2027년 1만113가구, 2028년 8337가구). 공급 부족이 장기화되면 전세 가격은 더 오르고, 월세 전환도 가속화될 것입니다.

Q5. 정부 대책은 없나요?

10·15 대책은 투기 억제를 목표로 했지만, 실수요자에게 더 큰 타격을 주고 있습니다. 전세자금 대출 규제, 전세퇴거자금 대출 제한, 주택담보대출 LTV 축소 등으로 오히려 전세 시장이 얼어붙었습니다. 일부 전문가들은 공급 확대와 대출 규제 완화가 필요하다고 주장하고 있으나, 정부는 아직 추가 대책을 발표하지 않았습니다.

Q6. 전세 구할 때 팁이 있나요?

현 상황에서 전세를 구하려면:

• 입주 물량 확인: 11월(청담르엘 1261가구), 12월(잠실래미안아이파크 2678가구) 입주 예정 단지 주목
• 중소형 평수 고려: 대형은 매물이 거의 없으므로 소형·중형 평수 위주로 검색
• 지역 확대: 선호 지역이 아니더라도 인근 지역까지 범위 확대
• 계약갱신청구권 활용: 현재 전세 거주 중이라면 1회 연장 권리 적극 활용
• 발품 필수: 온라인 매물은 경쟁이 치열하므로 직접 발품을 팔아야 함

📚 참고자료 (References)

1. TV조선: "3중 규제 시동, 전월세 실수요자 '유탄'…아파트 2000세대에 전세 매물 1건" (2025.10.20)
   https://n.news.naver.com/mnews/article/448/0000564842
2. 매일경제: "'주담대 마지막 희망' 제2금융권도 막혔다…실수요자도 저축은행도 멘붕" (2025.10.20)
   https://n.news.naver.com/mnews/article/009/0005576051
3. 매경이코노미: "가을 전세대란 현실화…내년이 더 두렵다" (2025.10.20)
   https://n.news.naver.com/mnews/article/024/0000100690